Чи можна купити квартиру в боржника: що змінюється з 23 жовтня 2026 року
Закон № 4833-IX цифровізує виконавче провадження, і з 23 жовтня 2026 року нотаріус та державний реєстратор отримують автоматичну звірку продавця з реєстром боржників. Розповідаємо, що змінюється для покупця квартири і як не втратити завдаток.
Підготовлено і перевірено: Команда KvartyraDoc · Опубліковано: 19 жовтня 2026 · Оновлено: 19 жовтня 2026
Матеріал підготовлено з урахуванням чинного законодавства України станом на 19 жовтня 2026.
Що змінюється з 23 жовтня 2026 року?
Закон України від 07.04.2026 № 4833-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення порядку виконання судових рішень, рішень інших органів та цифровізації окремих етапів виконавчого провадження» опубліковано 23 квітня 2026 року. Його основні положення діють з 23 жовтня 2026 року. Для покупця квартири важливі такі зміни:
- Автоматична звірка. Автоматизована система виконавчого провадження та Єдиний реєстр боржників взаємодіятимуть з іншими державними реєстрами. Раніше таку перевірку виконували вручну через сайт Мін’юсту.
- Підстава для відмови. Якщо власник перебуває в Єдиному реєстрі боржників, це підстава відмовити в його заяві про відчуження чи заставу майна, крім випадків, передбачених законом. Зміни внесено, зокрема, до законів про нотаріат і про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно.
- Автоматичне виключення. Якщо сума стягнення не перевищує 10 мінімальних зарплат і кошти надійшли на рахунок виконавця, боржника виключають із реєстру автоматично.
- Єдине житло. Поріг, нижче якого не можна звернути стягнення на єдине житло боржника, зростає з 20 до 50 мінімальних зарплат — 432 350 грн за мінімальної зарплати 8 647 грн.
Це не зовсім нова заборона. Верховний Суд ще у 2021 році (справа № 757/22958/19-ц) роз’яснив, що нотаріус відмовляє в посвідченні угоди, якщо особа внесена до Єдиного реєстру боржників. Нове — автоматизація: перевірка стає швидшою, а пропустити запис складніше.
Коли продавець не зможе продати квартиру?
Блокування настає лише тоді, коли виконується обидві умови: відкрито виконавче провадження і особу внесено до Єдиного реєстру боржників. Сам по собі борг за кредитом, штрафом чи комунальними послугами продаж не зупиняє. До реєстру можуть призвести невиплачені кредити, аліменти, податки, штрафи й комунальні борги, якщо їх стягують примусово.
| Ситуація | Що буде з угодою | Що робити покупцю |
|---|---|---|
| Продавця внесено до Єдиного реєстру боржників | Нотаріус або реєстратор матимуть підставу відмовити у відчуженні | Не вносити завдаток, доки борг не погашено, а запис не зник із реєстру |
| Борг є, але виконавчого провадження немає | Сам борг угоду не блокує, проте запис може з’явитися до основного договору | Повторити перевірку в день угоди |
| На квартирі є арешт або заборона відчуження | Угоду не посвідчать, доки обмеження діє | Вимагати документ про зняття обмеження до завдатку |
| Продавець пропонує погасити борг із коштів покупця | Ризик: кошти мають дійти виконавцю, а не продавцю | Узгодити порядок із юристом і зафіксувати його письмово |
Як перевірити продавця й квартиру перед завдатком?
- Запитайте повні ПІБ і РНОКПП продавця та перевірте їх в Єдиному реєстрі боржників.
- Попросіть актуальний витяг з Державного реєстру речових прав: власник, частки, іпотека, арешти, заборони відчуження.
- Перевірте підставу набуття права й ланцюг власників: купівля, спадщина, дарування, приватизація — від цього залежить ризик оскарження.
- З’ясуйте, чи потрібна згода співвласників або другого з подружжя.
- Повторіть перевірку в день угоди: особу можуть внести до реєстру вже після підписання попереднього договору.
Усе це можна зробити самостійно. Якщо часу чи досвіду бракує, KvartyraDoc перевіряє документи та історію квартири і передає письмовий висновок з рівнями ризику — 9 000 грн. Щоб спершу оцінити ціну, замовте звіт KvartyraDoc за 6 500 грн.
Як захистити завдаток?
- Пропишіть у попередньому договорі, що саме перевірено, і умови повернення завдатку, якщо угоду неможливо укласти через обтяження чи запис у реєстрі боржників.
- Вкажіть конкретний строк повернення й спосіб — банківський переказ.
- Фіксуйте передачу коштів письмово: переказ із призначенням платежу або розписка.
- Розрізняйте завдаток і аванс: Цивільний кодекс по-різному визначає їхні наслідки, тому назва платежу в договорі має відповідати суті.
Текст попереднього договору можна замовити як окрему послугу: підготовка договору — від 12 000 грн, перевірка вже готового договору — 9 000–15 000 грн.
Які документи знадобляться?
- Від продавця: паспорт і РНОКПП; документ-підстава набуття права власності; актуальний витяг з Державного реєстру речових прав; технічна документація на квартиру; згода другого з подружжя чи співвласників, якщо вона потрібна.
- Від покупця: паспорт і РНОКПП.
- Нотаріус може запросити додаткові документи залежно від ситуації.
Для угод від 400 000 грн нотаріус перевіряє джерело походження коштів: фінансовий моніторинг діє понад десять років, і за роз’ясненням Мін’юсту (січень 2026) ці вимоги не змінилися. Підтвердженням можуть бути декларація про доходи, договір продажу іншого майна, кредитний договір, документи про спадщину чи дарування.
Чого не робити?
- Не вносити завдаток до перевірки продавця та витягу з реєстру.
- Не покладатися на скриншоти й фото документів, які надсилає продавець: потрібен актуальний витяг.
- Не погоджуватися на формулювання «борг зніме пізніше» без дати, суми й порядку повернення завдатку.
- Не передавати гроші без письмового підтвердження.
- Не перевіряти продавця лише один раз: стан реєстру змінюється.
Скільки коштує перевірка?
| Шлях | Що отримуєте | Вартість |
|---|---|---|
| Самостійна перевірка | Перевірка реєстрів за інструкцією вище | Витяги — за тарифами реєстру |
| Перевірка документів та історії | Письмовий висновок із ризиками й рекомендаціями | 9 000 грн |
| Звіт KvartyraDoc | Ціна, оренда, ліквідність і максимальна ціна для торгу | 6 500 грн |
| Купівля під ключ | Звіт, перевірка документів і договору, узгодження, організація купівлі | 35 000 – 49 000 грн |
Часті питання
З якої дати діють нові правила?
Основні положення Закону № 4833-IX діють з 23 жовтня 2026 року. Окремі норми, зокрема про захист єдиного житла військовослужбовців, набули чинності 24 квітня 2026 року.
Чи заблокує угоду будь-який борг продавця?
Ні. Блокування стосується випадків, коли відкрито виконавче провадження й особу внесено до Єдиного реєстру боржників. Борг без примусового стягнення сам по собі продаж не зупиняє.
Що робити, якщо завдаток уже внесено, а продавця внесли до реєстру?
Нотаріус або реєстратор матимуть підставу відмовити в угоді. Вимагайте повернення завдатку за умовами попереднього договору. Якщо таких умов у договорі немає, зверніться по консультацію до укладення нових домовленостей.
Як перевірити, чи є продавець у реєстрі боржників?
На сайті Єдиного реєстру боржників за ПІБ або РНОКПП. Перевірку варто повторити в день угоди.
Чи можна купити квартиру, якщо продавець погасить борг?
Так. Після надходження коштів на рахунок виконавця система формує повідомлення про погашення боргу, і боржника виключають із реєстру. До цього моменту завдаток краще не вносити.
Чи досить перевірки нотаріуса?
Нотаріус перевіряє законність угоди, але не оцінює, наскільки умови вигідні й безпечні саме для покупця. Тому документи та договір варто перевірити до звернення до нотаріуса.
Які борги можуть призвести до виконавчого провадження?
Невиплачені кредити, аліменти, податки, штрафи, комунальні платежі та інші боргові зобов’язання за судовими й виконавчими документами.
Нормативна база і джерела
- Закон України від 07.04.2026 № 4833-IX (zakon.rada.gov.ua)
- Цивільний кодекс України (zakon.rada.gov.ua)
- Верховний Суд: нотаріус відмовляє в посвідченні угоди, якщо особа в Єдиному реєстрі боржників (court.gov.ua, справа № 757/22958/19-ц)
- Єдиний реєстр боржників (Мін’юст)
- Цифровізація виконавчого провадження: ключові зміни Закону № 4833-IX (Дебет-Кредит)
- Єдине житло боржника: з 23 жовтня 2026 року поріг захисту зросте до 50 МЗП (7eminar)
- Що зміниться в купівлі-продажу нерухомості із 1 січня 2026 року (7eminar; фінмоніторинг від 400 000 грн)
Потрібна допомога з вашою ситуацією?
Перевіримо продавця, документи та історію квартири до завдатку й підкажемо, як діяти далі. Перевірка документів та історії — 9 000 грн.
Замовити перевірку ↗Матеріал має інформаційний характер і не є індивідуальною юридичною консультацією.
Матеріал відображає законодавство станом на 19 жовтня 2026. Актуальні редакції актів — на zakon.rada.gov.ua.