Стаття

Податок з продажу квартири в 2026 році: коли 0%, а коли доведеться платити

Податок з продажу квартири платить продавець, але від нього залежить і покупець: від цього залежать строки угоди, ціна та ризик спорів. Пояснюємо загальні правила 2026 року.

Стаття · 19 жовтня 2026 · 6 хв читання

Підготовлено і перевірено: Команда KvartyraDoc · Опубліковано: 19 жовтня 2026 · Оновлено: 19 жовтня 2026

Матеріал підготовлено з урахуванням чинного законодавства України станом на 19 жовтня 2026.

Коротко: Продавець-фізособа може не платити ПДФО і військовий збір, якщо продає житло вперше за календарний рік і володіє ним понад три роки (для спадщини правило про три роки не діє). В інших випадках ставки вищі, а база не може бути нижчою за оцінну вартість. Покупцю варто уточнити податкову ситуацію продавця до завдатку.

Хочете купити без податкових і юридичних сюрпризів? Перевіримо документи і строк володіння.Замовити перевірку ↗

Хто платить податок з продажу квартири?

Податок з доходу від продажу житла сплачує продавець — фізична особа: податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) і, коли ПДФО нараховується, військовий збір. Покупець податок не платить, але його інтереси залежать від того, чи продавець готовий до угоди: нотаріус не посвідчить договір, поки податкові питання не вирішено у визначений порядок.

Коли продавець не платить нічого?

Це перший продаж житла у календарному році.
Квартира перебуває у власності продавця понад три роки.
У такому випадку, за роз’ясненнями ДПС, ставка ПДФО — 0%, а військовий збір, за даними Engage UA та Urist24, не нараховується, бо операція звільнена від ПДФО.

Саме тому покупцю корисно знати, коли і як продавець набув квартиру: перевірка документів та історії показує документ-підставу і дату реєстрації права.

Що змінюється, якщо квартира у власності менше трьох років?

Тоді звільнення від 0% не застосовується, і продаж оподатковується за вищими ставками. Джерела розходяться в деталях ставок для другого та наступних продажів на рік, тому ми не наводимо точних цифр: актуальну ставку продавець має уточнити у нотаріуса або в ДПС до укладення угоди.

Ситуація продавця	Що це означає
Перший продаж за рік, власність понад 3 роки	ПДФО 0%, військовий збір не нараховується
Власність менше 3 років	ПДФО за підвищеною ставкою і військовий збір
Другий і наступні продажі за рік	Підвищені ставки; точну ставку уточнює продавець у ДПС
Спадщина	Правило трьох років не застосовується, але діє обмеження кількості продажів на рік

Що з успадкованою і подарованою квартирою?

За оглядом Urist24, для успадкованого житла вимога про три роки не діє, і перший продаж за рік може бути без податку. Для подарованого — вимога про три роки зберігається. Перед угодою попросіть свідоцтво про право на спадщину або договір дарування: з них видно, як продавець набув квартиру.

З якої суми рахують податок?

База оподаткування не може бути нижчою за оцінну вартість, тож заниження ціни у договорі не зменшує податок: за матеріалами Znaj.ua податок рахують з оцінної вартості, а нотаріус це перевіряє. Для покупця заниження ціни — окремий ризик: у разі спору чи повернення коштів можна довести лише суму, зазначену в договорі.

Коли і як сплачується податок?

Джерела описують порядок по-різному: Znaj.ua повідомляє, що продавець сплачує податок до нотаріального посвідчення і показує нотаріусу підтвердження, а Engage UA — що податки утримує нотаріус як податковий агент. Якщо ж суму не утримано, продавець подає декларацію про майновий стан і доходи за наступний рік. Порядок для вашої угоди уточніть у нотаріуса.

Які документи підтверджують строк володіння?

Договір купівлі-продажу, дарування чи міни, за яким продавець набув квартиру.
Свідоцтво про право на спадщину.
Актуальний витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Підтвердження сплати податку, якщо він нараховується.

Чого не робити покупцю?

Не погоджуватися на заниження суми в договорі «для економії податку».
Не вносити завдаток, не дізнавшись, коли продавець набув квартиру.
Не покладатися на усні запевнення, що «податок нульовий».
Не ігнорувати інші ризики — борги продавця, обтяження, спір: див. статтю про реєстр боржників.

Договір можна підготувати чи перевірити: підготовка від 12 000 грн, перевірка 9 000–15 000 грн. Питання про податки та умови угоди — на консультації від 3 000 грн.

Матеріал не є податковою чи юридичною консультацією. Норми Податкового кодексу ми не цитуємо за номерами статей, оскільки не мали змоги звірити їх з офіційним текстом; перед угодою перевіряйте їх з нотаріусом або ДПС.

Часті питання

Хто платить податок при продажу квартири?

Продавець — фізична особа. Покупець податок з доходу продавця не сплачує.

Коли продаж квартири не оподатковується?

За роз’ясненнями ДПС, якщо це перший продаж житла за календарний рік і квартира у власності понад три роки: ПДФО 0%, а військовий збір тоді не нараховується.

Чи діє правило трьох років для спадщини?

За оглядом Urist24, ні: для успадкованого житла правило не застосовується, але діє обмеження кількості продажів на рік.

Чи можна вказати в договорі меншу суму, щоб менше платити?

Ні. База оподаткування не може бути нижчою за оцінну вартість, а для покупця заниження створює ризик у разі спору.

Де перевірити, коли продавець набув квартиру?

У документі-підставі та в витягу з Державного реєстру речових прав. Це входить до перевірки документів та історії.

Що робити, якщо продавець каже, що податок платити не треба?

Попросіть підтвердження: документ-підставу, дату реєстрації права і, за потреби, відповідь нотаріуса. Ми допоможемо на консультації.

Нормативна база і джерела

Потрібна допомога з вашою ситуацією?

Перевіримо продавця, документи та історію квартири до завдатку й підкажемо, як діяти далі. Перевірка документів та історії — 9 000 грн.

Замовити перевірку ↗

Матеріал має інформаційний характер і не є індивідуальною юридичною консультацією.

Матеріал відображає законодавство станом на 19 жовтня 2026. Актуальні редакції актів — на zakon.rada.gov.ua.